Les terrains à mobiliser
Cette étape vise à identifier, à l’intérieur du périmètre d’urbanisation, les terrains sous-utilisés susceptibles d’être mobilisés afin de soutenir la consolidation et la transformation des milieux de vie existants.
- ◉◉〇〇 Analyse
- ◉◉〇〇 Géomatique
- Données géoréférencées issues du rôle d’évaluation foncière le plus récent
- Documents ou études pertinentes sur les espaces sous-utilisés
Produire des cartes
Renseigner le tableau synthèse
A. Repérer les terrains sous-utilisés
Cette sous-étape vise à identifier les terrains qui présentent une sous-utilisation foncière et à évaluer l’ampleur des espaces potentiellement mobilisables.
Qu’est-ce qu’un terrain sous-utilisé?
Un terrain est considéré comme sous-utilisé lorsqu’il:
- est vacant;
- est faiblement construit;
- présente une valeur bâtie faible par rapport à la valeur foncière;
- est fortement minéralisé;
- accueille des usages incompatibles avec le contexte actuel ou souhaité.
Un terrain sous-utilisé n’est pas nécessairement un terrain facile à transformer. Il s’agit d’un point de départ analytique, non d’une conclusion.
Localiser les terrains vacants
Sur la carte de base, identifier l’ensemble des terrains non construits.
-
Terrains vacants
Localiser les terrains faiblement construits
Sur la carte de base, à l’aide d’un gradient de couleurs, identifier les terrains où l’emprise du bâtiment est faible par rapport à la superficie du terrain, selon des seuils adaptés à la réalité municipale.
À quel moment un terrain faiblement construit devient-il sous-utilisé?
Il n’y a pas de réponse unique à cette question. Le coefficient d’emprise au sol (CES) à utiliser pour évaluer si un terrain est sous-utilisé ou non dépend du contexte et de la moyenne des CES de tous les terrains. Différencier les taux de CES permet d’évaluer un potentiel constructible de chaque terrain.
-
CES 2,5% et moins
-
CES entre 7,5% et 10%
-
CES entre 2,5% et 5%
-
CES entre 10% et 12,5%
-
CES entre 5% et 7,5%
Localiser les terrains à faible valeur bâtie
Sur la carte de base, à l’aide d’un gradient de gris, identifier les terrains où la valeur du bâtiment est faible par rapport à la valeur du terrain, selon des ratios adaptés à la réalité municipale.
À quel moment un terrain à faible valeur bâtie devient-il sous-utilisé?
Il n’y a pas de réponse unique à cette question. Le ratio de la valeur du bâti sur la valeur du terrain à utiliser pour évaluer si un terrain est sous-utilisé ou non dépend du contexte et de la moyenne de tous les terrains. Différencier les ratios permet d’identifier les terrains qui seront convoités en priorité par les promoteurs et d’évaluer le degré d’effort à fournir pour y opérer une transformation.
-
Valeur du bâti 0 à 0,5x la valeur du terrain
-
Valeur du bâti 1 à 1,5x la valeur du terrain
-
Valeur du bâti 0,5 à 1x la valeur du terrain
Localiser les terrains fortement minéralisés
Sur la carte de base, identifier les terrains fortement minéralisés et/ou occupés par du stationnement.
-
Stationnements extérieurs
-
Grandes surfaces minéralisées
Localiser les terrains aux activités incompatibles à la cohabitation
Sur la carte de base, identifier les terrains accueillant des activités incompatibles avec les usages environnants ou souhaités, notamment en raison de nuisances (bruit, pollution, odeurs), et que la municipalité gagnerait à relocaliser.
L’identification d’une incompatibilité ne présume pas d’une relocalisation à court terme, mais permet d’anticiper des scénarios d’évolution.
-
Activités incompatibles
Compiler tous les terrains sous-utilisés
À partir des cartes 16 à 20, rassembler tous les terrains sous-utilisés.
Certains terrains (parcs, cimetières, milieux protégés) doivent être exclus à la suite d’une validation supplémentaire des résultats qu’offrent les données géomatiques.
À cette étape, un terrain difficilement constructible ne doit pas être exclu puisqu’il pourrait présenter un intérêt stratégique pour d’autres objectifs (verdissement, mobilité, équipements) identifiés dans une prochaine étape.
-
Terrains sous-utilisés
B. Situer les terrains dans la structure territoriale
Cette sous-étape vise à comprendre la valeur stratégique des terrains sous-utilisés en les replaçant dans la structure territoriale définie à l’étape 1.
Situer les terrains sous-utilisés par rapport aux sous-ensembles
Sur la carte 21 des terrains sous-utilisés, lorsque le parcours complet est suivi, superposer la carte 13 des sous-ensembles pour associer chacun d’eux.
Situer les terrains sous-utilisés par rapport aux secteurs stratégiques
Sur la carte 21 des terrains sous-utilisés, superposer la carte 15 des secteurs stratégiques pour associer chacun d’eux.
Colliger l’information
Dans le tableau synthèse, identifier les terrains sous-utilisés sur une ligne distincte en prenant soin de les regrouper par secteur:
- Colonne 1: identifier le type de secteur (stratégique principal, stratégique secondaire ou non stratégique) ainsi que le nom de la concentration d’activité ou du sous-ensemble concerné, le cas échéant.
- Colonne 2: (réservée à l’étape 5)
- Colonne 3: identifier le terrain et les critères de sous-utilisation observés.
Devons-nous analyser et colliger l’information pour tous les terrains sous-utilisés?
Pour la suite de la démarche, les terrains sous-utilisés identifiés comme étant dans un secteur stratégique doivent être analysés en priorité, particulièrement dans le cadre du parcours allégé.
Il demeure toutefois pertinent d’effectuer la démarche d’analyse pour l’ensemble des terrains sous-utilisés afin de comprendre les limites de la transformation possible lorsque ceux-ci ne sont pas localisés dans un secteur stratégique, en plus d’avoir les outils pour répondre à d’éventuelles demandes de transformation.